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Taux immobilier - la tendance
| 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fixe | Rev. | Fixe | Rev. | Fixe | Rev. | Fixe | Rev. | Fixe | Rev. | |
| EXCELLENT | 3,50 | 2,85 | 3,82 | 3,30 | 3,98 | 3,55 | 4,13 | 3,55 | 4,25 | 3,75 |
| TRES BON | 3,58 | 3,00 | 3,85 | 3,35 | 4,10 | 3,65 | 4,20 | 3,65 | 4,35 | 4,25 |
| BON | 3,63 | 3,10 | 3,90 | 3,45 | 4,20 | 3,75 | 4,25 | 3,75 | 4,55 | 4,35 |
3,50% Meilleur taux fixe constaté actuellement
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Les TAUX
Le taux fixe
Le taux fixe est fixé dès le départ et doit figurer sur l'offre de prêt. Il garantie des mensualités constantes sur toute la durée du crédit. Ce type de taux est à privilégier pour des emprunts sur une longue période (supérieur à 15 ans).
Le taux variable
Le taux variable est inférieur au taux fixe au moment au moment de la souscription du prêt. Le taux d'intérêt est revu à la hausse ou à la baisse généralement chaque année à la date anniversaire du crédit.
Cette révision est effectuée par la banque en fonction de l'évolution de l'indice de référence (Euribor), ce à quoi s'ajoute la marge de l'établissement bancaire.
Un taux variable est plus ou moins sécurisé lorsqu'il est CAPE. Autrement dit, sa variation ne peut dépasser entre 1% à 3%. Plus sa fourchette de variation est élevée, plus le taux de départ est bas.
Il est envisageable de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe.
Les différents taux
- Le taux nominal ou taux d’emprunt est le taux annoncé par l’organisme financier ou le conseiller immobilier.
Il permet de calculer les mensualités.
Il ne tient pas compte des frais annexes tels que les frais de dossier, d'assurance et de garantie - Le TEG ou taux effectif global comprend les Frais de dossier, d’assurances, de garantie et commissions versées au courtier.
Le TEG permet de calculer le coût total d’un crédit et d’ainsi comparer les offres de crédits des différents organismes financiers. Il permet de faire une synthèse du coût global de l’emprunt sous forme d’un taux.
Sa mention est obligatoire dans tous les crédits. - Les taux d’usure ou taux légaux sont fixés par la loi et ne doivent pas être dépassés lors de prêts conventionnels.
Cette mesure permet de protéger le consommateur.
Les taux d’usure sont définis tous les trimestres selon chaque type de crédit.
Les assurances
L'assurance décès invalidité (ADI)
L'assurance décès invalidité n'est pas obligatoire. Elle est toutefois fortement recommandée. Elle couvre le décès, l'invalidité absolue et définitive ainsi que l'incapacité temporaire.
L’ADI protège le bien de l'emprunteur en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité. Elle lui évite également de transmettre des dettes à ses héritiers en cas de décès.
Le prêt est remboursé par la compagnie d'assurance en cas d'invalidité ou du décès de l'emprunteur.
Les cotisations de l'assurance décès invalidité se calculent de deux façons :
- sur le capital emprunté (ou initial)
- sur le capital restant dû :
L'assurance chômage
L'assurance chômage est facultative. Elle est souscrite lors de la mise en place du prêt. En cas de perte d'emploi du souscripteur, l'assurance prend en charge les mensualités. Il est important de bien " faire le tour " de toutes les clauses.
D'une manière générale, l'assurance chômage est proposée par la banque qui accorde le prêt. Son coût est souvent très élevé.
2 points importants sont à surveiller :
- la durée de la période de carence pendant laquelle le souscripteur n’est pas couvert
- la durée durant laquelle l’assurance chômage va régler les échéances de prêt
Les frais
Les frais de dossier
Chaque prêt incluse des frais de dossier qui seront payés après votre signature finale chez le notaire.
Le montant des frais de dossier doit obligatoirement apparaître sur l'offre de prêt.
Les frais de dossier sont généralement proches de 1% du montant de prêt.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
En cas de remboursement par anticipation du prêt (généralement à taux fixe), des indemnités sont calculées sur le capital restant dû. Celles-ci sont établies au moment de la mise en place de l'emprunt, et doivent être inscrites dans l'offre de prêt.
Elles s'élèvent en générale à hauteur de 3% du capital restant dû.
Exemple : Il vous reste 50 000 € de Capital sur votre prêt, vos pénalités seront de 600 €
Il est tout à fait possible de négocier les indemnités de remboursement anticipé au moment de la souscription du prêt.
Les intérêts intercalaires
Lorsqu'un emprunt est contracté pour faire construire une maison ou pour acquérir un bien en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA), les versements devront être effectués en plusieurs étapes et le prêt souscrit sera débloqué dans le même échéancier.
La banque permet alors de commencer le remboursement du capital uniquement lorsque les fonds ont été complètement versés.
Seuls des intérêts (intérêts intercalaires ) sont réglés pendant la période entre le premier versement effectué par la banque et le déblocage final des fonds.
La caution
Il existe deux types de caution :
La première (caution solidaire) est souscrite par un particulier. Celui-ci s'engage à rembourser à la place de la personne qui est cautionnée.
La seconde s'intitule caution Mutuelle. Elle est issue de sociétés spécialisées qui s'engagent à se substituer au débiteur en cas de défaillance de celui-ci Elles pourront se retourner contre le débiteur et procéder à une saisie sur n'importe quel actif de l'emprunteur. Le coût de la caution se situe entre 2% et 3% du prêt demandé.
L'hypothèque
Il s'agit d'un droit accordé à un prêteur sur un Bien immobilier en garantie d'une dette.
L'hypothèque doit obligatoirement faire l'objet d'un acte notarié. Les frais d'hypothèque représentent à peu près 2 % du montant du prêt.
En cas de revente avant le terme du prêt, le nouvel acquéreur exigera à ce que soit réalisée une mainlevée de l'hypothèque dont les frais sont d'environ 1% du montant du prêt (à la charge du vendeur.)